Trois situations, trois approches différentes
La SCI patrimoniale
La SCI est souvent créée pour détenir, gérer et transmettre un patrimoine immobilier familial. Elle est propriétaire du bien mais les associés en sont les véritables bénéficiaires. L'assurance doit couvrir le bâtiment lui-même, la responsabilité civile de la SCI en tant que propriétaire et, si des locaux sont loués, les risques locatifs. Nous vérifions que la valeur de reconstruction est correctement déclarée et que les garanties s'appliquent bien à la structure SCI (et non à titre personnel).
Le syndicat de copropriété
L'assurance de l'immeuble en copropriété est souscrite par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic. Elle couvre les parties communes et la responsabilité civile du syndicat. Nous intervenons en comparant les offres des compagnies spécialisées copropriété pour obtenir un contrat complet sans frais inutiles, que l'immeuble compte 3 ou 30 lots.
L'immeuble détenu par un propriétaire unique
Un propriétaire qui possède seul un immeuble entier — résidentiel, mixte ou commercial — est à la fois bailleur et gestionnaire. Il doit assurer le bâtiment, couvrir sa responsabilité civile de propriétaire et, le cas échéant, la perte de loyers en cas de sinistre rendant les logements inhabitables. Nous dimensionnons la garantie perte de loyers en cohérence avec votre revenu locatif réel.
Les garanties communes à toutes les situations
- Dommages au bâtiment — incendie, dégâts des eaux, tempête, grêle, catastrophes naturelles.
- Responsabilité civile propriétaire — indemnisation des tiers victimes de dommages causés par l'immeuble (chute de façade, fuite vers un voisin…).
- Perte de loyers — compensation du manque à gagner pendant les travaux de remise en état après sinistre.
- Protection juridique — défense en cas de litige avec un locataire, un prestataire ou une administration.
- Recours des locataires — prise en charge des recours exercés par vos locataires victimes d'un sinistre dans l'immeuble.
Ce que les compagnies exigent au dossier
Pour un immeuble, une SCI ou une copropriété, les compagnies évaluent autant le bâtiment que la façon dont il est géré.
- État et entretien du bâtiment — toiture, installations électriques, plomberie — l'âge et l'entretien pèsent directement sur les conditions.
- Occupation réelle des locaux — habitation, commerces, locaux vacants — chaque configuration change le risque et doit être déclarée.
- Montant des loyers annuels — il sert de base à la garantie perte de loyers après sinistre.
- Historique de sinistralité — les dégâts des eaux répétés sont le premier signal surveillé sur ce type de risque.
- Travaux votés ou prévus — ravalement, toiture, colonnes — les chantiers en cours modifient temporairement le risque.
Les erreurs qui coûtent cher
- Confondre l'assurance propriétaire non occupant d'un lot et la multirisque de l'immeuble entier — les deux ne couvrent pas la même chose.
- Ne pas déclarer une vacance prolongée, qui peut réduire ou faire tomber certaines garanties.
- Assurer l'immeuble sur une valeur inférieure à son coût réel de reconstruction.
Questions fréquentes
Mon locataire a sa propre assurance habitation. Ai-je quand même besoin d'assurer l'immeuble ?
Absolument. L'assurance du locataire couvre ses biens personnels et sa responsabilité locative. En tant que propriétaire, vous devez assurer le bâtiment, votre responsabilité civile et la perte de loyers. Ces deux assurances sont complémentaires et non substituables.
La valeur de reconstruction est-elle la même que la valeur vénale ?
Non, et cette confusion est source de sous-assurance fréquente. La valeur vénale est le prix de marché du bien. La valeur de reconstruction est le coût réel pour reconstruire à l'identique, souvent supérieur. Nous vous aidons à déterminer la bonne base de garantie.
La SCI doit-elle souscrire l'assurance en son nom propre ?
Oui. L'assurance doit être au nom de la SCI, avec son numéro SIRET. Une assurance souscrite à titre personnel par un associé ne couvre pas les risques de la SCI et peut être refusée en cas de sinistre.